In Amsterdam kun je een huis kopen, maar de grond? Die blijft meestal eigendom van de gemeente. Voor dat stukje grond betaal je erfpacht, een jaarlijkse vergoeding. Het lijkt een vanzelfsprekendheid, maar achter dat systeem schuilt een bewogen geschiedenis en een hoop juridisch gekibbel.
Een revolutionaire zet in 1896
We nemen je mee terug naar 1896. Amsterdam groeide explosief, en wethouder Willem Treub besloot dat het anders moest. Grond speculeren? Not in my city. Voortaan werd gemeentegrond niet meer verkocht, maar alleen nog in erfpacht uitgegeven. De opbrengsten gingen naar voorzieningen voor de stad. Een win-win, zou je denken.
De Amsterdammers waren aanvankelijk niet eens zo ontevreden. Je huurde de grond voor een flinke periode, vaak 50 of 75 jaar, en daar bleef het bij. Maar die “tijdelijke erfpacht” bleek geen lang leven beschoren. Banken zagen het namelijk niet zitten. Wat als het contract afliep? Weg zekerheid.
Voortdurend erfpacht: minder onzeker, maar niet zonder problemen
In 1915 stapte Amsterdam daarom over naar “voortdurende erfpacht”. Voortdurend erfpacht betekende dat erfpacht automatisch doorliep, maar de canon periodiek werd herzien, vaak na 50 of 75 jaar. Een verbetering, maar in de praktijk nog steeds niet ideaal. In de jaren ’90 gingen de alarmbellen af. Oude contracten, afgesloten zonder inflatiecorrectie, zorgden voor gigantische stijgingen in de erfpachtkosten. Sommige Amsterdammers werden van de ene op de andere dag geconfronteerd met een rekening die ze niet konden betalen. “Een tijdbom onder je huis,” noemde vastgoedexpert Paul Nelissen het.
Eeuwigdurende erfpacht: dé oplossing?
Fast forward naar 2017. De gemeente introduceerde een nieuw systeem: eeuwigdurende erfpacht. De regels? Eén keer vastleggen en klaar. Geen verrassingen meer elke vijftig jaar, alleen een jaarlijkse inflatiecorrectie. Banken blij, en theoretisch gezien de bewoners ook.
Maar er was een addertje onder het gras. Wie wilde overstappen naar dit nieuwe systeem, moest diep in de buidel tasten. De prijzen werden bepaald aan de hand van de buurtstraatquote, een factor die de grondwaarde in verhouding tot de woningwaarde in een bepaalde buurt aangeeft. In Zuid konden die oplopen tot 50% van de woningwaarde. Amsterdammers moesten ineens gigantische bedragen neerleggen om van hun erfpacht af te komen. En dat zorgde voor flink wat weerstand. “Waarom zou ik? Het zal mijn tijd wel duren,” klonk het bij oudere bewoners.
Het moderne erfpachtdebat
Het erfpachtsysteem is ondertussen flink gemoderniseerd. Contracten worden geautomatiseerd aangeboden, wat de administratieve lasten verlicht. Toch blijven er juridische vraagstukken. Moet erfpacht in een stad als Amsterdam überhaupt blijven bestaan? En zo ja, in welke vorm? Sommige deskundigen pleiten ervoor om eigendom mogelijk te maken in bepaalde delen van de stad, zoals Amsterdam-Zuid. “We leven tenslotte niet meer in 1896,” klinkt het.
Voor woningcorporaties en bedrijfsterreinen blijft erfpacht een handig instrument. Maar voor particuliere woningen? Daar wordt het systeem steeds meer in twijfel getrokken. Juristen, notarissen en ambtenaren breken zich het hoofd over de vraag: hoe houd je erfpacht eerlijk, betaalbaar en toekomstbestendig?
Benieuwd naar het hele verhaal achter erfpacht in Amsterdam? Luister naar de tweede aflevering van de podcast Amsterdamse Handelsgeest: Van de Gouden Eeuw tot Nu, een podcast van Lexence Advocaten & Notarissen via Spotify of Apple Podcasts. Samen met experts Paul Nelissen en Arief van Rhee duikt jurist en podcastmaker Hidde Bruinsma in de historie, de impact en de toekomst van erfpacht. Hoe heeft dit systeem de stad gevormd? En is het bestand tegen de uitdagingen van morgen?
