ECLI:NL:RBAMS:2021:6689 (Ontbinding huurovereenkomst na overlast door verslaving aan GHB)

Rechtbank Amsterdam, 22 november 2021, Ontbinding huurovereenkomst na overlast door verslaving aan GHB.
(ECLI:NL:RBAMS:2021:6689)

Essentie

Huurder met een GHB-verslaving veroorzaakt 2,5 jaar extreme overlast. De kantonrechter oordeelt in deze zaak dat de huurder zijn woning dient te ontruimen.

Rechtsregel

In het kort geding wordt beoordeeld of de omstandigheden in de zaak een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de wooncoöperatie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het rechtvaardig is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Ten grondslag aan de vordering ligt dat huurder tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder te gedragen op grond van art. 7:213 Bw en in strijd te handelen met bepalingen uit de huurovereenkomst.

Inhoud

De wooncoöperatie stelt dat huurder overlast veroorzaakt. De overlast bestaat uit geluidsoverlast door harde muziek, schreeuwen en ruzies tot diep in de nacht. Bezoekers bellen aan bij omwonenden en blijven hangen in de gemeenschappelijke ruimten. Omdat dit gebruikers betreft ervaren de omwonenden een dreigende sfeer. Daarnaast schreeuwt huurder tegen zijn buren en intimideert hen indien zij bij hem klagen over geluidsoverlast. Politie is vele malen aan de deur geweest en heeft gepoogd de overlast te laten stoppen. Huurder is verslaafd, handelt in drugs vanuit de woning en laat gebruikers in zijn woning toe om te gebruiken. Ook is er sprake van stankoverlast vanuit de woning. Verder heeft huurder niet meegewerkt aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden in zijn woning. Ook heeft hij het slot van de voordeur van het trappenhuis stukgemaakt. De buren voelen zich onveilig en zijn bang voor huurder. Ter onderbouwing van de vordering heeft de wooncoöperatie meerdere schriftelijke klachten van omwonenden overgelegd.

Huurder verweert zich tegen de vorderingen. Hij kampt met een ernstige verslaving aan GHB. Door het gebruik raakt hij buiten zinnen, waardoor hij geen helder beeld heeft van de overlast die hij veroorzaakt. Hij betreurt het dat zijn buren overlast ervaren, maar betwist te dealen vanuit de woning. Wel heeft hij regelmatig (gebruikers)vrienden over de vloer gehad. Hij is nooit gewelddadig naar de buren toe en betwist het voordeurslot kapot te hebben gemaakt. Hij had alleen een kartonnetje in het slot gestoken zodat het niet volledig in het slot viel. In 2020 heeft huurder hulp gezocht door zich aan te melden bij een kliniek is hij de ‘detox’ ingegaan. Begin 2021 ging het weer slechter met hem. De vervuiling van de woning heeft hij met vrienden aangepakt. Later is huurder teruggekeerd naar de woning, waarna hij een terugval heeft gehad. Hij heeft zich opnieuw aangemeld in de kliniek. Het hebben van een woning is voor hem van cruciaal belang. Een ontruiming zou funest zijn, want dan zou hij dakloos worden en bestaat er gevaar voor terugval in de verslaving.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat huurder de door wooncoöperatie gestelde overlast veroorzaakt. De gestelde overlast is onvoldoende door huurder weerlegd. Ook de overlast die zijn bezoekers veroorzaken moet aan huurder worden toegerekend. Hij is verantwoordelijk voor de overlast die derden veroorzaken die zich met zijn toestemming in de gemeenschappelijke gedeelten van het wooncomplex en in de woning bevinden. Door het veroorzaken van overlast is huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. Het woongenot van de omwonenden is ernstig aangetast door zijn gedrag. Zij hebben aangegeven zich onveilig te voelen, stress te ervaren en slecht te slapen. De rol van het drugsgebruik, de angst die het gedrag van huurder bij omwonenden veroorzaakt en de gebruikers die huurder aantrekt zijn verontrustend. Daaraan doet niet af dat huurder sinds enkele weken weer onder behandeling is bij Jellinek. De kantonrechter concludeert dat de aard, de intensiteit, de duur en de frequentie van de overlast dermate ernstig zijn dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Op grond van het voorgaande is het gerechtvaardigd om op de uitkomst van de bodemprocedure vooruit te lopen. Ook is er aanleiding het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De vordering tot ontruiming van de woning wordt toegewezen.