Rechtbank Amsterdam, 13 augustus 2019, Huurder in detentie
(ECLI:NL:RBAMS:2019:6004)
Door Esmee Kuipers
Essentie
De kantonrechter heeft de vordering van Woningcorporatie Ymere tot ontruiming van een huurwoning van een gedetineerde huurder afgewezen. De huurder is niet tekortgeschoten in zijn verplichting nu hij twee keer huisbewaring heeft aangevraagd, welke Ymere heeft afgewezen. De zus van de huurder houdt toezicht op de woning. De huurder mag over 8 maanden met weekendverlof, dus heeft hij belang bij behouden van de woning.
Rechtsregel
In het kort geding wordt beoordeeld of de omstandigheden in deze zaak een ordemaatregel vereisen en of dat de vordering van Ymere in een bodemprocedure een kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening. Aangezien ontruiming een ingrijpende maatregel is, dient zekerheid te bestaan dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Op grond van artikel 9 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden is gedaagde verplicht het gehuurde zelf te bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf te hebben. Dat huurder het gehuurde zelf moet bewonen, dient te worden uitgelegd als een verplichting om het gehuurde voor zichzelf te gebruiken. Het is daarbij niet toegestaan om het gehuurde aan anderen in gebruik te geven.
Inhoud
Gedaagde is door zijn detentie langdurig afwezig. Zijn bezittingen staan in de woning en hij ontvangt er post. Gedaagde verblijft onvrijwillig ergens anders en is van plan om zodra mogelijk terug te keren naar zijn woning. Vanaf april 2020 zal hij met gefaseerd verlof kunnen en gedurende de weekenden in de woning verblijven. Vanaf oktober 2020 zal hij er weer permanent gaan wonen, met enkelband. Gedaagde heeft het gehuurde niet aan anderen in gebruik gegeven. Hij heeft aan Ymere toestemming gevraagd voor huisbewaring. Ymere heeft daaraan geen medewerking willen verlenen, omdat beleid zou zijn dat toestemming voor langer dan een jaar niet wordt gegeven. Er is niet gebleken dat gedaagde zich niet als goed huurder gedraagt. Zijn zus houdt toezicht op de woning en er is geen huurachterstand.
Voor zover de kantonrechter in de bodemprocedure tot een ander oordeel komt, kan niet worden gezegd dat de tekortkoming in dat geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uitgangspunt is dat op grond van art. 6:265 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om die overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. De hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen brengen tot uitdrukking dat slechts tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Bij de afweging of de tenzij-bepaling van toepassing is, gelden niet alleen de in de wet bepaalde gezichtspunten; alle omstandigheden zijn van belang.
Voor het faseringstraject van de detentie is het voor gedaagde van belang dat hij beschikt over woonruimte. Gedaagde heeft gesteld dat het faseringstraject niet doorgaat als hij in april 2020 geen woning heeft en dat hij in dat geval tot oktober 2021 in detentie zal moeten blijven. Hij is thans 75 jaar oud, is slecht ter been en maakt gebruik van een rollator. Zijn medische situatie is niet zo ernstig dat hij als urgent woningzoekende wordt aangemerkt. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat gedaagde op korte termijn in aanmerking komt voor een seniorenwoning. Gedaagde heeft er alles aan gedaan om zijn woning gedurende de periode van detentie te kunnen behouden. Ymere had toestemming kunnen geven voor huisbewaring. Indien zij positief had beslist op het verzoek daartoe, had gedaagde nog eenmaal verlenging kunnen vragen en had de totale periode van huisbewaring maar anderhalf jaar hoeven duren. Nu resteren er nog maar zeven maanden tot het moment waarop het weekendverlof van gedaagde kan beginnen. De reden die Ymere voor haar weigering heeft gegeven is niet voldoende onderbouwd. Daarom wordt gedaagde in het gelijk gesteld.