ECLI:NL:PHR:2002:AD4925 (Schwarz/Gnjatovic)

Hoge Raad, 11 januari 2002, Schwarz/Gnjatovic
(ECLI:NL:PHR:2002:AD4925)

Essentie

Dit arrest heeft betrekking op ontbinding van een huurovereenkomst. De rechtbank heeft, na het eerste oordeel dat nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, geoordeeld dat de door de verhuurder aangevoerde gronden niet tot ontbinding kunnen leiden als geen sprake is van verzuim. Dit oordeel is onjuist met betrekking tot de vraag wanneer nakoming mogelijk is. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een voortdurende verplichting, zoals de verplichtingen die uit een huurovereenkomst voortvloeien, kan deze in de toekomst alsnog worden nagekomen. Daarmee wordt de tekortkoming in het verleden echter niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit brengt mee dat ontbinding mogelijk is zonder dat sprake is van verzuim. Een gedraging van een huurder kan onder omstandigheden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren.

Rechtsregel

Art. 6:265 lid 2 BW bepaalt dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. Op die regel is de beslissing van de Rechtbank gebaseerd. De Hoge Raad gaat hier niet in mee. Een gedraging van de huurder, die niet tegen de verhuurder is gericht, kan onder omstandigheden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Indien een verbintenis om een voortdurende prestatie te leveren wordt overtreden is de schuldenaar zonder ingebrekestelling aansprakelijk. Onrechtmatige gedragingen van de huurder jegens derden kunnen wanprestatie jegens de verhuurder opleveren.

Inhoud

Een verhuurder van bedrijfsruimte vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat onder andere de huurder zich agressief, onredelijk en onrechtmatig gedraagt tegenover de overige huurders van het pand, de verhuurder en derden. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de hiervoor vermelde gronden niet tot ontbinding kunnen leiden nu geen sprake is van verzuim.

De Rechtbank heeft over het hoofd gezien dat het hier een duurovereenkomst betreft. Over de tijd dat een partij nalatig is in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van zo’n overeenkomst, kan die nalatigheid niet worden hersteld en is de betrokken partij dus in verzuim, omdat de nakoming blijvend onmogelijk is. Ingevolge art. 6:265 lid 2 BW kan de bevoegdheid tot ontbinding van een duurovereenkomst dus wel worden gebaseerd op een dergelijke, niet te herstellen, tekortkoming, ook al is deze niet in gebreke gesteld. Verhuurder heeft hoger beroep ingesteld. Bij memorie van grieven heeft zij haar eis vermeerderd, met een vordering tot verwijdering van bewakingscamera’s die huurder geplaatst, met de eis dat huurder zou worden bevolen zijn woonadres aan verhuurder mee te delen op straffe van een dwangsom van ƒ 100 per dag; met een vordering dat het huurder zou worden verboden de verhuurde ruimte als woonruimte te gebruiken, en met een vordering dat het huurder zou worden verboden zich te misdragen.

Op de ontbinding van een huurovereenkomst is art. 6:265 BW van toepassing. Art. 7A:1636 BW bepaalt, in afwijking van art. 6:267 BW, dat de ontbinding van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens wanprestatie van de huurder slechts door de rechter kan geschieden, en dat de rechter de huurder een termijn kan toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (lid 2); maar laat de werking van art. 6: 265 BW onbelemmerd. Aanmaning/ingebrekestelling heeft geen zin voor tekortkomingen die reeds hebben plaatsgehad en zich niet voor herstel-met-terugwerkende-kracht lenen. In dergelijke gevallen volgt uit de wet dat de gevolgen van niet-nakoming zonder ingebrekestelling intreden. Ingebrekestelling kan er natuurlijk wel toe leiden dat verdere tekortkomingen in de toekomst achterwege blijven maar aan het onherroepelijke en niet te herstellen van de tekortkomingen die al hebben plaatsgevonden, doet dat niet af.

Verhuurder wordt in dit geval in het gelijk gesteld. De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van de rechtbank.