Hoge Raad, 26 november 2021, Didam
(ECLI:NL:HR:2021:1778)
Essentie
Dit arrest gaat over de vraag hoe een overheidslichaam moet omgaan met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij het aangaan van een overeenkomst voor een onroerende zaak.
Rechtsregel
Een overheidslichaam dient bij de verkoop van een onroerende zaak objectieve, redelijke en toetsbare criteria te stellen om de potentiële kopers om een transparante manier hierop te beoordelen.
Inhoud arrest
Feiten
De gemeente is eigenaar van een oud gemeentehuis is het dorpscentrum in de plaats Didam. De gemeente wil het dorpscentrum ingrijpend veranderen en heeft daartoe een masterplan vastgesteld. Kort na het vaststellen van het masterplan, melden eiseressen zich bij de gemeente en hebben zij mondeling hun interesse getoond om hier een Albert-Heijn supermarkt te exploiteren.
Eiseressen krijgen van de gemeente te horen dat het masterplan al vaststaat en dat de gemeentehuislocatie niet afzonderlijk te koop is, maar onderdeel uitmaakt van het masterplan.
Eiseressen melden dat het masterplan buiten medeweten van hen tot stand is gekomen en zij hier op geen wijze bij betrokken zijn geweest. Verder melden de eiseressen dat zij hebben vernomen dat de gemeente onderhands in overleg is getreden voor de exploitatie van de COOP-supermarkt, (verweerder) op de locatie van het oude gemeentehuis.
Eiseressen stellen in een brief dat deze procedure daarmee volstrekt niet-transparant verloopt. Bovendien is deze onderhandse toekenning van de locatie in strijd met het gelijkheids- en transparantiebeginsel en zijn gemeenten ook bij privaatrechtelijke handelingen verplicht om de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, aldus de eiseressen.
Eiseressen hebben ook in de brief verzocht dat de onderhandelingen tussen de verweerder en eiseressen worden gestaakt en dat er een openbare biedprocedure wordt gestart met betrekking tot de herontwikkeling van de gemeentehuislocatie.
De gemeente heeft hier geen gevolg aan gegeven en is overgegaan tot het sluiten van een overeenkomst met verweerder. Eiseressen zijn uiteindelijk een procedure gestart. Zowel bij de voorzieningenrechter als bij het gerechtshof hebben zij geen gelijk hebben gekregen.
Oordeel Hoge Raad
Uit artikel 3:14 BW volgt dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht toekomt aan een overheidslichaam, niet uitgeoefend mag worden in strijd met onder andere de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.
Volgens de Hoge Raad volgt uit het gelijkheidsbeginsel volgt dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om kans te maken op aankoop van de onroerende zaak. Hiervoor moet een overheidslichaam criteria opstellen op basis waarvan zij de koper gaan beoordelen. Deze criteria moeten ‘objectief, redelijk en toetsbaar’ zijn. Daarnaast moet het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid verzekeren, dus met betrekking tot het onroerende goed, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen criteria.
De hiervoor genoemde verplichtingen voor een overheidslichaam gelden niet als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In zo’n geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voor het sluiten van de koop kenbaar maken en motiveren waarom er maar één serieuze gegadigde is. Dit moet op een zodanige wijze gebeuren dat een ieder daarvan kennis kan nemen.