HR 14 november 2008, Van Dalfsen/gemeente Kampen
(ECLI:NL:HR:2008:BF0407)
Door Julia Verschoor
Essentie
Het kan voorkomen dat gezien omstandigheden er een uitzondering wordt gemaakt op de hoofdregel dat een mededelingsplicht voorrang heeft op een onderzoeksplicht. Dit geldt in het bijzonder als er voorafgaande mededelingen worden gedaan, gebreken zichtbaar zijn en als er een deskundige ingeschakeld is.
Rechtsregel
In dit arrest staat centraal of er een onderzoeksplicht geldt bij een pand dat waarschijnlijk niet de eigenschappen bevat die je mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst.
Inhoud arrest
Eiser exploiteerde een restaurant waarbij de huur van het pand op 1 janauri 2003 afliep. Eiser was daarom voornemens om het restaurant te verplaatsen. In het najaar van 2001 is eiser tezamen met de gemeente in overleg getreden over de aankoop van het aan de gemeente toebehorende pand met de status Rijksmonument. De gemeente gebruikte het pand als kantoorruimte. Voor het realiseren van een restaurant was er een wijziging van het gebouw nodig. Hiervoor was een statische berekening gemaakt.
Gedurende de onderhandelingen heeft eiser een onderzoek ingesteld om de staat van het pand te bekijken en om te kijken wat voor wijzigingen er aangebracht moesten gaan worden. Naar aanleiding hiervan dient eiser een bouwaanvraag in bij de gemeente. De bouwaanvraag wordt beoordeeld door de Overijsselse welstands- en monumentencommissie ‘Het Oversticht’. In het advies wordt aangegeven dat de balklagen reeds doorbuigen en hiervoor constructieve maatregelen nodig zijn. Eiser besluit daarom om het restaurant te verplaatsen naar een andere locatie. De gemeente vordert nakoming van de overeenkomst.
De rechtbank wijst de vordering van de gemeente af, aangezien de gemeente wist, althans had moeten weten, dat het pand niet geschikt was voor het door eiser voorgenomen gebruik van het pand als restaurant. De gemeente heeft nagelaten om daarover mededelingen te doen. Eiser heeft zich daarom terecht op non-conformiteit van het aangekochte beroepen en kan daarmee de koopovereenkomst ontbinden. Eiser kan echter geen schadevergoeding hiervoor vorderen.
In hoger beroep wijzigt de gemeente haar eis, omdat zij inmiddels ook ontbinding van de koopovereenkomst vordert. De gemeente vordert daarom nu dat de schade bestaat uit een mindere opbrengst van het pand en wettelijke rente over de niet betaalde koopsom. Het Hof oordeelt dat er geen sprake is van non-conformiteit en dat er daarom voor eiser geen reden was om aanschaf van het pand te weigeren en daarmee de koopovereenkomst te ontbinden. Het hof last een comparitie van partijen in om een schikking te beproeven. In het kader hiervan heeft eiser twee nieuwe verweren aangevoerd. Hij stelt dat hij door de gemeente op het verkeerde been is gezet en dat het taxatierapport niet klopt. Het hof neemt deze verweren uiteindelijk niet mee, aangezien dit eerder aangevoerd had moeten worden. Hiertegen gaat eiser in cassatie.
De Hoge Raad zoomt verder in op de onderzoeksplicht van eiser en oordeelt als volgt:
“Een en ander komt erop neer dat naar het oordeel van het hof de Gemeente weliswaar de sterkteberekening uit 1991 bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht had moeten opvragen en aan eiser had moeten geven, maar dat in het licht van hetgeen de Gemeente overigens aan eiser heeft medegedeeld en hetgeen bij eiser al bekend was omtrent de beperkte belastbaarheid van de vloer van de eerste verdieping, in het onderhavige geval de Gemeente desondanks zich erop mag beroepen dat eiser ook zelf enig verder onderzoek had behoren te doen”.
Aangezien eiser van de constructieve ongeschiktheid afwist, had hij zelf onderzoek moeten doen voordat de koopovereenkomst tot stand kwam. Hier was immers ruimschoots gelegenheid voor. De Hoge Raad verwerpt daarom het beroep en veroordeelt eiser in de kosten van het geding in cassatie.