Arrest Tante Bertha, HR 03-01-1964, NJ 1965, 16
(ECLI:NL:HR:1964:AB6690)
Door Austin Ellinor
Essentie
Het arrest Streefland/Van der Graaf, beter bekend als het Tante Bertha-arrest, gaat kortgezegd over de samenloop van wanprestatie tussen twee partijen en de daarbij horende onrechtmatige daad door een derde. In casu gaat het om de koop van een onroerend goed, terwijl de koper weet dat de verkoper dit al aan een ander heeft verkocht. De vraag die hier centraal staat, is of er dan sprake is van onrechtmatige daad.
Rechtsregel
Als een onroerende zaak tweemaal wordt verkocht en aan de tweede verkoper wordt geleverd, dan hoeft het handelen van de tweede koper tegenover de eerste koper niet onrechtmatig te zijn. Onder bepaalde omstandigheden kan dit echter wel het geval zijn, bijvoorbeeld in het geval dat er gehandeld is in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt.
Casus
Tante Bertha verkoopt in 1949 haar huis, inclusief tuin, erf en boomgaard aan neef Adri. In het koopcontract staan de voorwaarden dat betaling en transport moeten plaatsvinden vóór of op 1 januari 1970, tenzij tante Bertha eerder overlijdt en het dan direct kan worden afgehandeld. Dit koopcontract wordt bij de notaris opgemaakt. De erfgenamen van beide partijen zijn hier ook aan gebonden.
Zes jaar later, in 1955, overlijdt neef Adri. De rechten en plichten van het koopcontract worden zodoende toebedeeld aan de weduwe. In 1960 verkoopt tante Bertha echter het huis aan een andere neef, namelijk de broer van Adri genaamd Hendrik. Hendrik is tevens beheerder van tante Bertha’s vermogen.
De weduwe van Adri (Van der Graaf) stelt vervolgens een vordering in jegens Hendrik (Streefland). Deze wordt door de rechtbank toegewezen. De rechtbank meent namelijk dat neef Hendrik gehandeld heeft in strijd met de zorgvuldigheidsnorm. Neef Hendrik is het hier echter niet mee eens en gaat in hoger beroep. Het Hof stelt de rechtbank echter in het gelijk.
De Hoge Raad oordeelde dat neef Hendrik onrechtmatig heeft gehandeld. De Hoge Raad noemt hier meerdere punten om onrechtmatigheid vast te stellen:
“dat (…) het Hof genoemde omstandigheden blijkbaar aldus heeft gewaardeerd dat [Hendrik], (…),
[*] [als beheerder van het vermogen van zijn bejaarde tante,]
[*] ten eigen bate gebruik maakte van de bijzondere verhouding, waarin hij zich tegenover zijn bejaarde tante (…) bevond,
[*] zulks terwijl hij wist dat die tante op grond van een tevoren met zijn broer (…) gesloten [koop]overeenkomst verplicht was dat onroerende goed te zijner tijd aan [de weduwe van Adri] te leveren
[*] en dit onroerende goed voor (…) zijn schoonzuster van grote betekenis was
[*] omdat zij, kennelijk vertrouwende op de uitvoering van die overeenkomst, op dat onroerende goed reeds een noodwoning had doen bouwen, waarin zij met haar zoon woonde”
Volgens de Hoge Raad kan de manier van handelen van neef Hendrik dus wel degelijk een onrechtmatige daad opleveren. Dit moet wel op basis van enkele omstandigheden. Deze omstandigheden zijn juist gebruikt door het Hof. Het Hof heeft derhalve terecht besloten dat Hendrik in strijd met de zorgvuldigheidsnorm heeft gehandeld. Het cassatieberoep wordt verworpen.