Hof Amsterdam 14 september 2020, coronacrisis rechtvaardigt tijdelijke huurkorting
(ECLI:NL:GHAMS:2020:2604)
Door Jay Irfan
Essentie
De huurder van een bedrijfspand (geïntimeerde) lijdt omzetverlies als gevolg van de vrijheidsbeperkende overheidsmaatregelen omtrent het coronavirus. Huurder vordert huurkorting. De rechter oordeelt dat corona en de daaromtrent opgelegde exploitatiebeperkingen dienen te worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden, op basis waarvan huurkorting kan worden toegepast. Deze zaak betreft een spoedappèl, oftewel een hoger beroep tegen een uitspraak in kort geding.
Rechtsregel
Art. 6:258 BW biedt de mogelijkheid om de rechter te vragen de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheid moet van zo’n aard zijn dat de wederpartij, met inachtneming van redelijkheid en billijkheid, een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Zoals de term al aangeeft, zijn onvoorziene omstandigheden het soort omstandigheden waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij het aangaan van hun overeenkomst en die zij dus niet in de overeenkomst hebben opgenomen.
Het Hof Amsterdam oordeelt in deze zaak “dat de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd.”
Inhoud arrest
Over de vraag hoe de huurovereenkomst dan wel (eventueel) zou moeten worden gewijzigd, dus welke tijdelijke huurkortingen (eventueel) te rechtvaardigen zijn, stelt het hof dat hier in beginsel geen vaste maatstaf voor bestaat. De raadsheren van het hof onderschrijven de aanpak van de Amsterdamse kantonrechter, die in eerste aanleg als uitgangspunt hanteerde dat de pijn gelijk moet worden verdeeld. Het hof bekrachtigt dat ook het oordeel van de rechtbank dat de huurder de helft (50%) van de huurprijs moet betalen over de periode waarin het gehuurde in het geheel niet kon worden geëxploiteerd (15 maart tot 1 juni 2020).
Over de daaropvolgende periode moet de huurder een steeds verder oplopend percentage van de huur voldoen. Dit wordt dan 65% over juni tot en met augustus en respectievelijk 70%, 80%, 90% en 100 % over de maanden september tot en met december. Het hof heeft rekening gehouden met het feit dat door “een mogelijke tweede golf van coronabesmettingen” de verwachte omzet vanaf september weer zou (kunnen) teruglopen. Overigens spreekt het hof wel over “voorlopige” kortingen, omdat deze zijn toegewezen in kort geding.
Het oordeel over de vraag of de coronacrisis ook kan worden aangemerkt als een gebrek, wordt in het midden gelaten in afwachting van de bodemprocedure.