Notariskamer Hof Amsterdam 4 februari 2014, onderzoeks- en zorgplicht notaris bij ABC-transactie
(ECLI:NL:GHAM:2014:265)
Door Felicity Garretsen
Essentie
In deze zaak staat de rol van de notaris bij twijfelachtige ABC-transacties1 en de op hem rustende onderzoeks- en zorgplicht centraal.
Rechtsregel
In geval van twijfelachtige ABC-transacties waarbij een notaris onvoldoende documentatie opneemt in het dossier, kan dat leiden tot schending van de op hem rustende onderzoeks- en zorgplicht waardoor hij in strijd handelt met de tuchtnorm uit art. 93 Wna.
Inhoud arrest
Tegen een notaris zijn bedenkingen en klachten ingediend die zien op acht transacties die door de notaris zijn verricht. De vraag die centraal staat is of de notaris in strijd heeft gehandeld met de tuchtnorm uit art. 93 Wna?
In tegenstelling tot het verweer van de notaris, waarin hij concludeert dat hij voldaan heeft aan zijn onderzoeks- en zorgplicht, constateert de Kamer dat de dossieropbouw van de notaris in alle transacties onvoldoende is geweest door het ontbreken van enige documentatie over de waardesprong. Vervolgens overweegt de Kamer dat ten aanzien van het betalingsverkeer bij transactie 1 tot en met 7 blijkt van verrekeningen, schuldigverklaringen en leningen waarvan in de dossiers van de notaris geen documentatie is aangetroffen. Tot slot stelt de Kamer vast dat bij de transacties 1 tot en met 6 sprake is van een dermate opvallende waardeontwikkeling dat de notaris zich terdege had moeten afvragen of hij zijn diensten (niet) had moeten weigeren. Van een dergelijke bezinning is echter niet gebleken. Dat de notaris bij de panden is wezen kijken en dat de documentatie hiervan zich in andere dossiers bevindt, doet niet ter zake. De notaris moet namelijk per transactie een deugdelijk dossier hebben, hetgeen niet het geval is. Dit geldt ook ten aanzien van de transacties 7 en 8. De Kamer acht de bedenking en klachten daarom gegrond. Aldus is duidelijk dat de notaris niet heeft gehandeld zoals een behoorlijk notaris betaamt in de zin van art. 93 lid 1 Wna. Hierbij is van belang dat de notaris eerder al twee keer onherroepelijk is veroordeeld. Alles afwegende acht de Kamer een schorsing in de uitoefening van het ambt van twee maanden een passende maatregel.
Het hof deelt het oordeel van de Kamer en de gronden waarop het berust. Hieraan wordt toegevoegd dat op grond van het voorgaande onvoldoende aannemelijk is geworden dat de notaris heeft voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht. Er kan immers niet worden vastgesteld dat de notaris aandacht heeft besteed aan de vraag of de waardesprongen redelijk en afdoende verklaarbaar waren. Ook zijn in de dossiers geen aantekeningen bijgehouden van verrekeningen, schuldigverklaringen, leningen, betalingen van de transactiekosten door een andere partij en contante betaling van een behoorlijke nota van afrekening en de door een derde in rekening gebrachte aanbrengcommissie. Het hof is van mening dat de notaris met betrekking tot zijn handelen bij de ABC-transacties, met name de dossiers 1 tot en met 6, een ernstig verwijt kan worden gemaakt. In tegenstelling tot de Kamer, wordt door het hof een schorsing voor de duur van een maand passend en geboden geacht. Ten gunste van de notaris is bij de zwaarte van deze maatregel rekening gehouden met negatieve uitlatingen van de toenmalige bestuursvoorzitter van het BFT, de lengte van het onderzoek, de selectieve bewijsvoering en het feit dat hij in drie dossiers een MOT-melding heeft gedaan.
1 De Kamer hanteert de volgende definitie van een ABC-transactie. Een ABC-transactie bestaat uit een tweetal transacties ter zake van hetzelfde registergoed die direct dan wel binnen korte tijd na elkaar, dat wil zeggen doorgaans in een tijdsbestek van niet langer dan zes maanden, worden afgerond. Bij een dergelijke transactie verkoopt A een pand aan B en verkoopt B dit pand aan C. De koopprijs in transactie B-C kan daarbij (beduidend) hoger zijn dan de koopprijs in de transactie A-C.