ECLI:NL:HR:2022:1577 (Hoge Raad schept duidelijkheid over ‘in wezen nieuwbouw’ criterium)

Hoge Raad 4 november 2022, Hoge Raad schept duidelijkheid over ‘in wezen nieuwbouw’ criterium
(ECLI:NL:HR:2022:1577)

Introductie

De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen van Rechtbank Zeeland-West-Brabant beantwoord over de uitleg van het criterium ‘in wezen nieuwbouw’ . Het was onduidelijk hoe dit criterium uitgelegd diende te worden. Valt een transformatie of ingrijpende verbouwing van bestaand vastgoed hier bijvoorbeeld ook onder? Deze vraag is fiscaal relevant. Bij ‘in wezen nieuwbouw’ is de levering van de onroerende zaak namelijk belast met 21% btw (en behoudt de ontwikkelaar aftrekrecht) en kan de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast door de verkrijger. Het is dan ook gunstig om de levering voor de btw belast over te dragen voor zowel de ontwikkelaar als verkrijger.

Rechtsregel

Wijzigingen in de bouwkundige constructie leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’ van een onroerende zaak. Overig factoren, zoals (i) wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid (ii) functiewijzigingen, (iii) de grootte van de investering en (iv) de gerealiseerde meerwaarde door de verbouwing zijn slechts aanwijzingen bij deze beoordeling. Doorslaggevend of noodzakelijk zijn ze echter niet. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw is voortgebracht volgens de Hoge Raad.

Inhoud arrest

Bij werkzaamheden aan een bestaand gebouw wordt alleen een gebouw dat tevoren niet bestond vervaardigd wanneer die werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Met de woorden “in wezen nieuwbouw” wordt volgens de Hoge Raad tot uitdrukking gebracht dat als gevolg van verbouwingswerkzaamheden een vervaardigd gebouw moet zijn voortgebracht (in wezen nieuwbouw).

Bij de beantwoording van de vraag of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie – daaronder begrepen vervanging  van de bestaande bouwkundige constructie – kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw is voortgebracht (art. 11(3)(b) Wet OB 1968).

Overig factoren, zoals (i) wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, (ii) functiewijzigingen, (iii) de grootte van de investeringen en (iv) de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde, kunnen aanwijzingen zijn bij de beoordeling of een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn zij echter niet, niet op zichzelf, maar ook niet tezamen genomen. Deze vier punten zijn tevens niet noodzakelijk om te spreken van ‘in wezen nieuwbouw’.