ECLI:NL:RBMNE:2017:6772 (Intrek van huurbaas in studentenhuis)

Intrek van huurbaas in studentenhuis, Rb 13 september 2017
(ECLI:NL:RBMNE:2017:6772)

Essentie

Een huurbaas mag – naast de huurders – in een studentenwoning wonen.

Rechtsregel

Een verhuurder heeft als eigenaar van het pand in beginsel het recht om zelf naast de huurders zijn intrek in het pand te nemen. De gesloten huurovereenkomsten staan daar niet aan in de weg. In beginsel is ook niet relevant waarom gedaagde zijn intrek in het pand heeft genomen. Alleen als gedaagde hinder veroorzaakt, en dan in zodanige mate dat het onrechtmatig wordt, bestaat er aanleiding tot ingrijpen.

Inhoud uitspraak

Gedaagde is eigenaar van een studentenhuis. Eisers zijn drie huurders die gezamenlijk in het studentenhuis wonen. Op iedere verdieping in het pand zijn een keuken en sanitaire voorzieningen aanwezig die worden gebruikt door de bewoners die op de betreffende verdieping kamers huren. Op grond van de huurovereenkomst gelden op zowel de verhuurder als huurder over en weer verplichtingen om elkander geen hinder of overlast te bezorgen. Daarnaast is in de huurovereenkomst bepaald dat het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de daarin aanwezige voorzieningen toekomen aan huurder en verhuurder.

Gedaagde heeft een vrijgekomen kamer op de begane grond betrokken. Vervolgens heeft gedaagde, toen de kamers op zolder vrij waren gekomen, zijn intrek genomen op de zolder van het studentenhuis. Hij maakt als enige gebruik van de op de zolder aanwezige keuken en sanitaire voorzieningen. De huurders maken gebruik van de op hun verdiepingen aanwezige voorzieningen.

Eisers vorderen dat de kantonrechter onder andere gedaagde te veroordelen om zijn verblijf in het pand te staken. Eisers leggen aan de voornoemde vorderingen ten grondslag dat zij, sinds gedaagde in het pand is komen wonen, in hun rustig woongenot worden geschaad. Volgens eisers levert de intrek van gedaagde inbreuk op hun recht op privacy.

Volgens gedaagde houden eisers zich niet aan de gemaakte afspraken over hoe het pand netjes te houden. Gedaagde voert aan dat het verbod om in zijn eigen woning te verblijven in strijd is met artikel 1 van het Eerste protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden.

De kantonrechter oordeelt dat gedaagde als eigenaar van het pand in beginsel het recht heeft om zelf naast de huurders zijn intrek in het pand te nemen. De gesloten huurovereenkomsten daar niet aan in de weg. In beginsel is ook niet relevant waarom gedaagde zijn intrek in het pand heeft genomen. Alleen als gedaagde hinder veroorzaakt, en dan in zodanige mate dat het onrechtmatig wordt, bestaat er aanleiding tot ingrijpen door de kantonrechter.

De kantonrechter overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van onrechtmatige hinder door gedaagde. Daarvoor is relevant dat de kantonrechter, hoewel hij daar vragen over heeft gesteld, geen goed beeld heeft kunnen krijgen van de frequentie en ernst van de gestelde inbreuken gedurende de weken voorafgaand aan de zitting. Eisers waren hierover onvoldoende concreet.

Gedaagde heeft ter zitting laten weten dat zijn handelen in strijd was met artikel 12 van de huurovereenkomsten en heeft toegezegd de privacy van de huurders voortaan te zullen respecteren, hun kamers niet meer zomaar te betreden en niet meer te zullen schreeuwen. Nu eisers momenteel minder overlast ervaren en gedaagde heeft toegezegd zijn gedrag aan te passen, bestaat er onvoldoende aanleiding voor de kantonrechter om in te grijpen. De kantonrechter wijst de vorderingen daarom af.

De kantonrechter wijst gedaagde nogmaals expliciet op zijn verplichting als verhuurder, om aan eisers steeds het ongestoorde genot van hun kamers te verschaffen en dat hem het recht niet toekomt om te pas en te onpas bij eisers binnen te vallen.

Gedaagde dient te allen tijde het recht de huurders op privacy te respecteren. Alleen in het uiterste geval, waarbij met spoed dient te worden opgetreden, kan aanleiding bestaan voor een uitzondering op de regel dat de kamers, in ieder geval niet zonder een daartoe vooraf gemaakte schriftelijke afspraak, mogen worden betreden.

Indien zou blijken dat de gedaagde zich niet aan de uitspraak van de kantonrechter houdt, kan hij mogelijk wel veroordeeld worden tot ontruiming, indien komt vast te staan dat hij artikel 12 van de huurovereenkomsten overtreedt.

 

Reacties

reacties