Lisser/Kamsteeg, HR 22 oktober 2010
(ECLI:NL:HR:2010:BM8933)
Felicity Garretsen
Essentie
Bij de uitleg van obligatoire afspraken met betrekking tot goederenrechtelijke rechten levert de notariële vestigingsakte, die wordt uitgelegd naar objectieve maatstaven, tussen partijen dwingend bewijs op. Daartegen staat echter tegenbewijs open, welke gelet op de hier toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben.
Rechtsregel
Bij de uitleg van de inhoud van een opstalrecht komt het aan op de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, bewoordingen. Voor de uitleg van de inhoud van de obligatoire afspraken met betrekking tot de inhoud van het opstalrecht, geldt de Haviltex-maatstaf. In dit opzicht levert weliswaar de notariële vestigingsakte, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, tussen partijen dwingend bewijs op, maar daartegen staat tegenbewijs open, welke gelet op de hier toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben.
Inhoud arrest
Kamsteeg draagt in 1995 een perceel grond met opstallen over aan Lisser. Lisser heeft aan Kamsteeg een opstalrecht verleend op een aan Shell verhuurd gedeelte van het perceel. Op grond daarvan is Kamsteeg eigenaar van een benzinestation dat zij voor de overdracht van het perceel al jarenlang exploiteerde. In de notariële akte is bepaald dat het opstalrecht eindigt indien een nieuwe huurovereenkomst met Shell een lager rendement offreert dan dertig procent van de op dat moment actuele grondwaarde. Op 1 maart 2003 gaat een nieuwe huurovereenkomst in, die een rendement oplevert dat aanzienlijk lager ligt dan dertig procent. Lisser heeft met een beroep op die bepaling een verklaring voor recht gevorderd dat het opstalrecht is beëindigd. Kamsteeg verweert zich hiertegen en stelt dat het de bedoeling van partijen was dat zij het benzinestation zou mogen exploiteren zolang zij er een ‘normaal rendement’ uit kon halen. Die bedoeling zou ongelukkig zijn opgeschreven in de notariële akte. Zij beroept zich daarbij op twee deskundigen die erop wijzen dat het rendement nooit dertig procent is geweest en dat zo’n rendement ook niet mogelijk is.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de bedoelde voorwaarde in de notariële akte is vervuld. Zij heeft Kamsteeg echter toegestaan de door Kamsteeg bepleite, van de akte afwijkende, partijbedoeling te bewijzen. In het tussentijds hoger beroep heeft het Hof geoordeeld dat voor bewijslevering met betrekking tot de partijbedoeling in casu geen plaats is en heeft de door Lisser gevorderde verklaring voor recht toegewezen. Het opstalrecht is daarmee beëindigd.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het Hof met juistheid tot uitgangspunt heeft genomen dat het bij de beantwoording van de vraag naar de inhoud van het opstalrecht aankomt op de in de notariële akte van vestiging van het recht van opstal tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de duur van het opstalrecht.1 Het Hof heeft evenwel miskend dat het verweer van Kamsteeg aanleiding gaf tevens te onderzoeken of de inhoud van het aldus gevestigde opstalrecht afweek van hetgeen partijen waren overeengekomen in de aan de vestigingsakte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Dit zou weliswaar geen verandering brengen in de duur van het opstalrecht, maar in de onderlinge verhouding van partijen zou de overeenkomst wel in de weg kunnen staan aan (toewijzing van) daarmee strijdige vorderingen van Lisser. Voor de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van die obligatoire afspraken, komt het aan op de Haviltex-maatstaf. In dit opzicht levert de notariële vestigingsakte, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, tussen partijen dwingend bewijs op. Daartegen staat wel tegenbewijs open, dat gelet op de toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. Het Hof heeft dit miskend.
1. Vgl. HR 8 december 2000, LJN AA8901, NJ 2001/350 en HR 13 juni 2003, LJN AH9168, NJ 2004/251.